ИПОТЕКА В РОССИИ

Ипотека стала первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерц-коллегии.

Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году для выдачи ипотечных кредитов землевладельцам, главным образом, дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал как с казной, так и между частными лицами. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым, а рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. В 1891 году «Московский земельный банк» организовал московское домовладельческое общество, на которое были возложены специальные функции контроля над недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходили в собственность этого общества.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдавая ссуды под землю и городскую недвижимость на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае неплатежеспособности должника имущество продавалось во время публичных торгов.

Ипотека была доступна людям как высших, так и низших сословий. «Государственный крестьянский поземельный банк», основанный в 1882 году, ссужал освобожденных от крепостного права крестьян деньгами для покупки земли. «Государственный дворянский земельный банк», основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение, выдавая ипотечные ссуды дворянам под залог их имений.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ценные ипотечные бумаги: различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности, которые начали восстанавливаться только после распада Советского Союза